Wegen Überfüllung geschlossen

10.05.2016 15:05 | Stefan Wolff

 

 

Die Aussicht auf eine lange Ära niedriger Zinsen hat die Koordinaten im Geldanlageuniversum verschoben. Sachwerte sind gefragt. Dazu gehören ganz zweifelsfrei auch Immobilien. Anleger müssen ungeheuer aufpassen.

 

Die eigenen vier Wände stehen hoch im Kurs. Auch Objekte zur Vermietung sind heiß begehrt. Kein Wunder, denn die Bauzinsen sind historisch niedrig. Für Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit verlangen Banken (hervorragende Bonität vorausgesetzt) verlangen Banken derzeit durchschnittlich etwas mehr als 1,3 Prozent Zinsen.

 

Dennoch kann so manche Schnäppchen-Finanzierung schnell teuer werden, sollten die gestiegenen Immobilienpreise den Zinsvorteil wieder wettmachen. Dass das durchaus möglich ist, ist ein offenes Geheimnis. Das 25-Fache der jährlich zu erzielenden Kaltmiete gilt als realistischer Kaufpreis. Liegt er darunter, lässt sich als Vermieter mehr verdienen. Doch angesichts gestiegener Immobilienpreise ist das unwahrscheinlich. In einigen Ballungsräumen werden schon Preise aufgerufen, die 30 Jahresmieten übersteigen.

 

Diese Entwicklung lässt sich durchaus als sich aufpumpende Preisblase interpretieren. Ein weiteres Indiz: Immer weniger Menschen können sich ihre eigenen vier Wände leisten. Eine Studie der Postbank hat vor kurzem die Kosten für eine Immobilie zu den durchschnittlichen Jahreseinkommen ins Verhältnis gesetzt. In der Spitzenreiterstadt München kostete 2005 den Berechnungen zufolge eine 100-Quadratmeter-Wohnung knapp neun Jahreseinkommen, im vergangenen Jahr waren es 15. In Hamburg stiegen die Preise im gleichen Zeitraum um drei Jahreseinkommen, ebenso wie in Mainz. Sinkende Preise gab es nur in Wuppertal, Essen, Gelsenkirchen und Chemnitz.

 

Drittes Indiz: die Fondsbranche. Offene Immobilienfonds haben sich zu den größten Favoriten deutscher Anleger entwickelt. Allein im Januar und Februar dieses Jahres flossen 1,78 Milliarden Euro in diese Anlagevehikel. Der Ansturm ist so riesig, dass erste Gesellschaften gar kein Geld mehr annehmen. Der Grund: Es finden sich nicht genügend geeignete Objekte.

 

Und so liegt Anlegergeld, das nicht in Betongold gegossen werden kann, bar herum und wirft somit in diesen zinslosen Zeiten nichts ab, was die Gesamtvorstellung des Fonds natürlich erheblich beeinträchtigt. Offene Immobilienfonds sind keine Kursraketen. Anleger können mit Jahresrenditen um drei Prozent herum rechnen. Das größte Plus ist dabei die Kontinuität, was sich gleichzeitig als gleichzeitig als großes Manko herausstellen kann. Starke Zu- und Abflüsse können nicht kompensiert werden, weil Immobiliengeschäfte nun einmal langsam ablaufen. Das Wort “Immobilie” bedeutet nicht umsonst “unbeweglich”.

 

Dieser Umstand hatte nach der Finanzkrise 2007/2008 die Branche in eine tiefe Krise gestürzt. Großanleger hatten angesichts drastischer Kursverluste an den Aktienmärkten und nach den massiven Zinssenkungen der Zentralbanken offene Immobilienfonds als Tagesgeldkonten “missbraucht“, um auf sichere Art und Weise Geld zu parken und zu vermehren. Unzählige Fonds hatten damals ihre Pforten schließen müssen und ihre Ausschüttungen gestoppt.
Waren es damals massive Abflüsse, die den Fondsmanagern zu schaffen machten, so ist es heute die Geldflut, derer sie sich erwehren müssen. Die Gefahr, dass die Immobilienmärkte eine Finanzkrise auslösen, besteht nach Ansicht der Branche jedoch nicht. Trotzdem ist deutlich zu erkennen, wie sich die Koordinaten der Geldanlage verschieben.

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Kommentare

  1. Kommentar 1: von Immobase

    Klasse Kommentar!
    Leider fehlen die Alternativen, so dass sich die Preisblase auch auf das Umland ausgedehnt hat. Bei der Betrachtung der Rendite wird auch gerne immer die Instandhaltung, möglicher Leerstand, nicht umlagefähige Nebenkosten, Kauferwerbsnebenkosten vergessen zu berücksichtigen. Da wird einfach nur der Netto Kaufpreis gegen gerechnet. Der Markt ist heiß gelaufen und viele Familien können sich trotz Doppelverdienertätigkeit KEINE eigene Immobilie mehr kaufen.
    Da läuft mehr schief als nur das Zinstief… more to come soon – Abschaffung € 500 Schein ist der erste Schritt.

  2. Kommentar 2: von mobilbase

    Tragisch, dass so viel Geld verschenkt wird. Würde man dieses Geld in Autoaktien anlegen, wären bestimmt alle Anleger „sehr zufrieden“, denn das ist des Deutschen liebstes Spielzeug. Bei der Anlage in Immobilienfonds verdient nur die Gesellschaft die den Fond aufgelegt hat. Das Geld liegt bestimmt nicht auf den Konten des Fonds, sondern wird anderweitig verwendet, also in „negativen“ Zinspapieren, wie deutsche Staatsanleihen.
    Mir kommt es vor, als wenn die deutschen Bürger kein Interesse zeigen an alternativen Anlagemöglichkeiten, wie ETX oder direkt in Aktien anlegen. Das heisst, wie schon angesprochen, dass man von der Automarke Aktien kaufen sollte, welches Auto man fährt. Mit dieser Strategie könnte man seinen Wertverlust – besonders bei Neuwagen – sehr gut auffangen. Besser ist, man setzt sich in das Auto und fährt und überlegt nicht. Warum in totes Kapital investieren,, wenn die Gefahr aufkommt, eine Immobilienblase sich anbahnt.
    Da ist es egal, wo man das Geld zum Fenster hinauswirft. Dabei ist auch der Vorwurf an den Gesetzgeber gerichtet. Der versagt, weil der private Anleger sich kaum noch Alternativen aussuchen kann, wo Rendite erwirtschaftet werden kann. Dafür haben die Lobbyisten der Banken und Versicherungen ihre Hände im Spiel gehabt. Das Geld muss kanalisiert werden, also in nicht renditefähige Papiere. Verdienen tun dann die Banken und Versicherungen.
    Die vom Gesetzgeber auferlegte Verpflichtung, sich selbst neben der gesetzlichen Rente die Altersvorsorge aufzubauen, geht ins Leere. Das sah man auch schon bei der Abschaffung der 6-monatigen oder einjährigen Spekulationsfrist. Das war ein Ergebnis der Banken und Versicherungen. Da braucht man auch nicht in Immobilienfonds investieren. Das Geld ist schon mit der Einlage weg !!!!

  3. Kommentar 3: von M.B.

    In der letzten Woche hatte ich Gelegenheit, während eines Überseefluges von Shanghai nach Amsterdam, den Film ‚The Big Short‘ zu sehen. Ich möchte hier keine Werbung für den Film machen, sondern lediglich einen Hinweis auf den Nachspann geben, denn der Nachspann des Films ist die wesentliche Information für diesen Artikel ‚Wegen Überfüllung geschlossen‘. Wer weiß, wie sich die Krise in den USA aufbaute, der kann jetzt in Europa erleben wie sich die Geschichte wiederholt. Ich für meinen Teil weiß, was Draghi für eine Zeitbombe kreiert. welche über kurz oder lang ganz Europa ruinieren wird. Denn spätestens 2020 werden auch in Europa die Zinsen wieder steigen. Draghi ist der zweite Greenspan. Und welch ein Narr Greenspan war, wissen wir alle.

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