Wie sind wir doch so schlau in Deutschland! Weil die Zinsen niedrig sind und uns ein kollektives Inflations-Trauma peinigt, kaufen wir Eigenheime. Stein, Boden und Beton halten wir für den sichersten Hafen für unser Geld.
Ich habe meine Zweifel, ob es klug ist, jetzt Hals über Kopf in Immobilien zu investieren. War da nicht gerade eine Immobilienkrise in den USA, in Spanien, in Irland, in Großbritannien, in Ungarn … die Liste ließe sich beliebig verlängern. Wir müssen doch nicht alle Fehler anderer wiederholen.
Noch hat der Immobilienboom nicht das ganze Land erfasst, aber in einzelnen gefragten Ballungsräumen explodieren die Preise. In München werden für Grundstücke in 1 B Lagen mittlerweile 1.400 € für den Quadratmeter bezahlt. Auch in Frankfurt, Stuttgart oder Hamburg tobt die Eigenheim-Kaufwut.
Der vom Verband der Pfandbriefbanken ermittelte Preisindex für Eigenheime ist vom zweiten zum dritten Quartal um 0,9 Prozent gestiegen. Noch liegt die Jahresrate bei 2,1 Prozent, doch könnte sie schon bald auf 4 Prozent steigen, wenn die beschleunigte Teuerung anhält. Das sind Durchschnittswerte für ganz Deutschland. Auch ländliche Räume und weniger attraktive Städte fließen ein. In den gefragten Städten ist der Anstieg steiler.
Ich will ja niemandem sein Häuschen ausreden. Aber ich habe den Eindruck, dass viele Leute nicht mehr auf den Preis achten. Dabei war das lange Zeit eine deutsche Tugend. Sie hat uns im vergangenen Jahrzehnt vor einer Immobilienpreisblase bewahrt.
So schön es ist, im eigenen Heim zu leben und die Freiheit eines Eigentümers zu genießen, sollte man nicht ausblenden, dass Eigenheime eine zweifelhafte Geldanlage sind. Nur der Boden ist wirklich von dauerhaftem Wert. Das Haus selbst verursacht beträchtliche laufende Kosten, es muss nach einiger Zeit aufwändig saniert werden – und sei es nur für Wärmedämmung. Schließlich veraltet es, ist im Zuschnitt nicht mehr zeitgemäß und wird vom Käufer des Grundstücks abgerissen.
Wir sollten auch nicht vergessen, wie die langfristige Perspektive ausschaut. In 10 bis 15 Jahren scheiden die Babyboomer aus dem Berufsleben aus, nach weiteren 10 bis 15 Jahren gehen sie ins Altersheim. Man kann sich also leicht ausmalen, wie es in Deutschland in 30 Jahren ausschaut. Potenzielle Immobilienkäufer in der Familiengründungsphase werden rar sein. Durch Einwanderung werden wir das aller Voraussicht nicht ausgleichen. Aktuell hat Deutschland eine negative Wanderungsbilanz. Als langfristige Wertanlage taugen Immobilien aber auch Grundstücke also nur in jenen Lagen, die 2040 und in den Jahren danach noch besonders gefragt sein werden. Aber selbst dort werden die Käufer nicht gerade Schlange stehen.
Also Vorsicht bitte liebe Mitbürger! Erfüllen Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim nur, wenn der Preis stimmt und lassen sie sich nicht von niedrigen Zinsen blenden. Wenn Ihre Hypothek in 10 Jahren ausläuft, wird der Zinssatz mit Sicherheit viel höher liegen als jetzt. Mit einem Prozent Tilgung laufen sie direkt in die Zinsfalle. Bitte bewahren sie einen kühlen Kopf, verschleudern sie Ihre Ersparnisse nicht und nehmen Sie keine zu hohen Schulden auf. Die Hyperinflation, von der manche phantasieren, wird nicht kommen! Sie haben keinen Grund, panisch eine Immobilie zu kaufen!
Montag, 15. November 2010 | 13:55 Uhr
Son bisle widersprechend Sie sich jetzt aber schon, wenn Sie zum einen abwiegeln, dass die große Inflation nicht kommt, doch die Zinsen in 10 Jahren viel höher sein werden, oder?
Montag, 15. November 2010 | 14:00 Uhr
Schöner Blog! Ich dachte schon ich bin der Einzige, der dies ähnlich pessimistisch sieht. Ein Prozent Tilgung im Niedrigzinsumfeld, das kann nur schlimm enden. Da beruhigt der Bankberater das sei ja gängige Praxis und wenn die Zinsen anziehen, wird es schwarz auf weiß auch dem Letzten klar.
Was Sie noch gar nicht miteinbezogen haben in Ihren Blog, es gibt auch noch genügend Leute die ihr Baudarlehnen in Fremdwährung finanziert haben in Spekulation auf Wechselkursgewinne und nun vor dem Problem des niedrigen Euros stehen.
In der Hoffnung das Ihr Appell nicht ungehört bleibt… aber zur Zeit weiß ich selber, das man wie gegen eine Wand redet bei diesem Thema.
Ich frage mich was die Auswirkungen auf den deutschen Aktienmarkt wären. Wird der DAX dann dem DJ immer noch sklavisch folgen?
Montag, 15. November 2010 | 14:35 Uhr
Die Sparkasse in Berlin macht übrigens bei 1% Tilgung nicht mit – sind also nicht alle Bankberater so drauf.
Montag, 15. November 2010 | 14:36 Uhr
In normalen Zeiten rechne ich mit 4 Prozent Leitzins der EZB, mit 5 für Bundesanleihen mit 10 Jahren Laufzeit, mit 6 für 10-jährige Hypotheken – so in etwa, könnte am langen Ende auch noch höher liegen. Auch könnte die EZB bei einem Wirtschaftsboom ja durchaus gezwungen sein, einen Inflationsschub zu brechen – was sie tun würde. Und dann wäre das Niveau kurzfristig noch höher. Also gerade wer Angst vor Inflation hat, sollte auch die Möglichkeit höherer Zinsen berücksichtigen.
Die große Inflation kommt nicht. Die Wette gilt: Nicht mehr als 2,5 Prozent Inflationsrate in Deutschland im Schnitt der kommenden 10 Jahre.
Montag, 15. November 2010 | 14:37 Uhr
Vernünftige Sparkasse in Berlin!
Montag, 15. November 2010 | 14:39 Uhr
WENN die Zinsen in 10 Jahren deutlich höher sind als heute, dann doch nur wegen Inflation. Damit steigt auch der Preis meiner Immobilie und mein Einkommen. Damit ist mir das höhere Zinsniveau in 10 Jahren gelinde gesagt wurscht.
Zudem ist auch folgende Aussage zwar richtig, aber völlig belanglos: “… dass Eigenheime eine zweifelhafte Geldanlage sind. Nur der Boden ist wirklich von dauerhaftem Wert. Das Haus selbst verursacht beträchtliche laufende Kosten, es muss nach einiger Zeit aufwändig saniert werden – und sei es nur für Wärmedämmung.”
Dieses Problem können Sie nur umgehen, indem Sie auf der Straße wohnen. Sobald Sie sich eine Wohnung mieten, wird der Vermieter natürlich all die genannten Kosten in die Miete mit einpreisen. Es bleibt so oder so dabei: wer wohnt, zahlt ab. Der Vorteil als Eigentümer ist dabei aber, dass man durch den Kauf einer jungen oder neuen Immobilie ein haus erwerben kann, um dessen Abriss man sich in diesem Leben nicht mehr kümmern muss.
Montag, 15. November 2010 | 14:45 Uhr
“Die große Inflation kommt nicht. Die Wette gilt: Nicht mehr als 2,5 Prozent Inflationsrate in Deutschland im Schnitt der kommenden 10 Jahre.”
Macht also 28% Preissteigerung / Geldwertverlust in den nächsten 10 Jahren. Und da soll ich mir Sorgen um die Konditionenanpassung machen?
Montag, 15. November 2010 | 14:49 Uhr
Natuerlich werden wir eine hoehere Inflationsrate bekommen. Sie selbst widersprechen sich dabei in Ihrem Artikel, wenn Sie hoehere Zinsen prophezeien. Meiner Meinung sollte man weiterhin einen groesseren Teil seines Vermoegens in Immobilien investieren, aber nur in guten Lagen, die momentane niedrige Zinsensituation nutzen und so langfristig wie nur moeglich festschreiben.
Montag, 15. November 2010 | 15:00 Uhr
Man kann doch im Ernst bei uns nicht vor einer “Blase” warnen. Immobilien sind die beste Altersversorgung aller Zeiten. Leider kommen die jungen Leute oft nicht zum Ansparen der Eigenmittel, da sie ja erst einmal Leben wollen. Auch Kindermachen wird zurückgestellt. Erstmal Eigenkonsum, zwei Autos, Karibik usw..
Ich habe bereits mit 27 Jahren, direkt nach dem Studium, mein erstes Haus gebaut. Und das bei einem damaligen Zinssatz von ca. 6,5 %.
Auch muß man in Deutschland bemerken, dass Grundschulden erst nach mehr oder weniger sorgfältigen Schätzung vergeben werden. Und dann nur mit max. 80-90 %. In Amerika wurden die Häuser teilweise mit dem doppelten Verkehrswert -der schon zu hoch angesetzt war – vergeben.
Dieses hat u. a. zu der Immobilien-Preisblase geführt. D. h. Schuld waren ausschließlich die raffgierigen Bänker.
Der “dickste Hund” war noch, dass diese Grundschulden gebündelt von deutschen Banken ohne Prüfung gekauft und hier an den Mann oder die Frau gebracht wurden.
Kurzum: Ich kann niemand vom Kauf von Immobilien in Deutschland abraten.
Montag, 15. November 2010 | 18:35 Uhr
Wo ist denn die Inflation von der alle sprechen, die dann höhere Zinsen verlangt? Seit jahren wird davor gewarnt, aber gekommen ist keine.
Zu den teilweisen horrenden Mieten in Ballungsräumen wird nichts gesagt, für unsere Familie war es unmöglich im Raum Stuttgart eine grosse Wohnung zu finden, ohne dass Miete, Kaution und Nebenkosten einen die Freude am Leben und Arbeiten nehmen, wir haben dann im Umland gebaut
Montag, 15. November 2010 | 18:54 Uhr
Ja, warum eigentlich nicht? Ich denke mal darüber nach
Montag, 15. November 2010 | 18:59 Uhr
Klasse Analyse! Volltreffer! Nur die Immobilienmakler empfehlen Top-Immobilien in Top-Lagen zu ebensolchen Preisen …
Es ist die Not fehlender guter Anlagemöglichkeiten, die Menschen in Immobilien treibt. Aber immer noch besser also das vermeintlich sichere Gold, was mittelfristig (3-60 Monate) einen brutalen Kurseinbruch erleben wird.
Nur in einem Punkt könnte man M.B. etwas widersprechen: Der Mittelstand stirbt aus und die Eigentumsquote bei Wohnraum wird sinken. Also wird langfristig (+5 Jahre) die Mietnachfrage nach günstigen Wohnraum wieder leicht anziehen.
Aber wer eine Anlageform schlecht redet, so wie ich, sollte auch bessere Vorschläge machen und da habe ich nur geringfügig bessere Ideen, z. B. Wald und Ackerland. Die Zeiten sind schwer für denjenigen der (noch) Geld hat …
Montag, 15. November 2010 | 19:10 Uhr
Hier kann ich nur voll zustimmen!
Immobilienerwerb macht meines Erachtens in Deutschland nur dann wirklich Sinn, wenn es um das selbstgenutzte Haeuschen geht. Das braucht nicht im Wert zu steigen, da reicht die langfristige Ersparnis gegenueber den Mietkosten aus, damit sich das rentiert. Von allem anderen “Betongold” wuerde ich eher die Finger lassen, weil ich mir angesichts der demographischen Situation nicht vorstellen kann woher denn auf einmal die Nachfrage herkommen soll um fuer nachhaltig steigende Immobilienpreise zu sorgen.
Montag, 15. November 2010 | 19:20 Uhr
@ Best.
Bei Ihrer Inflationswette halte ich locker dagegen!
Ich halte zwar ebenfalls die in Mode gekommene grosse Angst vor der Hyperinflation fuer weit uebertrieben, dennoch denke ich, dass die Politik ein grosses Interesse daran hat sich ueber eine etwas hoehere aber immer noch handhabbare Inflation mittelfristig zu entschulden. Zu gross ist die Versuchung durch Inflationsraten im Bereich zwischen 5 und 10% innerhalb eines Jahrzehntes auf Kosten der Sparer die Staatsverschuldung zu halbieren.
Deshalb meine Prognose: Innerhalb der naechsten 2-3 Jahre werden die Inflationsraten in vielen Industrielaendern ansteigen und fuer ca. ein Jahrzehnt ueber 5% betragen. Diese Inflation wird auch durch deutlich anziehende Rohstoffpreise wegen dem rasanten wirtschaftlichen Aufholprozess der grossen asiatischen Volkswirtschaften befeuert werden.
Ein inflationaeres Katastrophenszenario sehe ich allerdings genauso wenig wie sie.
Montag, 15. November 2010 | 23:05 Uhr
Ich habe nicht grundsätzlich gegen den Erwerb einer Immobilie gesprochen, nur davor gewarnt, jeden Preis zu akzeptieren.
Und ich warne vor der Illusion, dass es sich um eine sichere Vermögensanlage handelt. Dazu gibt es zu viele Unwägbarkeiten: Lage, Bausubstanz, Zinsniveau, Demografie. Ich habe auch noch keinen Immobilienbesitzer getroffen, der eine saubere Kostenrechnung hat. Meist lügt man sich in die Tasche und berechnet nicht alle anfallenden Kosten.
Aber es macht natürlich Freude, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Es gibt ein Gefühl der Gestaltungsfreiheit, das Mieter nicht haben.
Die böse Überraschuing kommt erst im Alter, wenn das Haus runtergekommen ist, überdimensioniert, nicht altersgerecht und der Verkauf längst nicht den Erlös einbringt, den man sich immer vorgegaukelt hat.
Immobilien sind eine hochriskante Vermögensanlage. Mit einem Haus oder einer Wohnung setzt man alles auf eine Karte. Risikostreuung hat man erst als Besitzer von mindestens einem Dutzend Häuser oder Wohnungen an unterschiedlichen Standorten – das aber bringt beständigen Ärger.
Immobilien sind Gegenwartskonsum zu Lasten der Vermögensbildung. Vermögen bildet man besser durch Investitionen ins Produktivkapital – also über den Aktienmarkt. Hier ist auch eine weltweite Risikostreuung einfach zu erreichen.
Noch ein Wort zur Inflation: Regierungen können das Preisniveau nicht direkt beeinflussen – außer über die Mehrwertsteuer. Ihr indirektes Instrument ist der Staatshaushalt. Nehmen sie weniger Steuern ein als sie Geld ausgeben, dann wirkt der Haushalt expansiv, treibt also unter Umständen die Preise an. Konsolidieren sie aber den Haushalt – was in Deutschland in den kommenden Jahren geschehen wird – wirkt der Haushalt disinflationär.
Bliebe die Notenbank. Die EZB hat – im Gegensatz zur Fed – längst begonnen, die Geldversorgung zu straffen. Auch von ihr wird in den kommenden Jahren kein inflationärer Impuls ausgehen. Geldentwertung ist ganz einfach auf Jahre hinaus kein Thema. Im Gegenteil: Wir könnten froh sein, wenn es wenigstens ein klein wenig Inflation geben würde, denn das wäre ein Zeichen für eine florierende Wirtschaft, die Beschäftigung schafft und Einkommen erhöht.
Wir haben gegenwärtig die Chance in Deutschland zehn goldene Jahre zu erleben – ein letztes Mal. Danach wird uns die Alterung der Bevölkerung gnadenlos ausbremsen. Womit wir wieder beim – langfristigen (30 Jahre) – Wertverlust der Immobilien wären.
Dienstag, 16. November 2010 | 01:27 Uhr
Hallo Herr Best,
vielen Dank für diesen Blog und Ihr großes Engagement.
Ich lese als Kleinanleger Ihre Beiträge mit großem Interesse und werde auch zukünftig Ihre Beiträge hier im Blog aufmerksam und mit viel Freude verfolgen.
Bitte machen Sie weiter so!
Mit herzlichem Gruß und den besten Wünschen aus Berlin,
S.Engler.
Dienstag, 16. November 2010 | 10:03 Uhr
Immobilien sind “fixed assets” im Gegensatz zu Aktien bzw. Anleihen die man im Nu an der Börse verkaufen kann. Eine Immobilienblase ist m.M.n. schon entstanden wenn “Preis auf Anfrage” auf den Inseraten steht.
Dienstag, 16. November 2010 | 12:31 Uhr
dieser text ist sehr passend.
das problem meiner Meinung nach sind nicht die möglicherweise steigenden Zinsen, sondern vielmehr die zu Hoch eingetragenen Preise.
dank der demographischen Entwicklung können diese Preise in den nächsten Jahren nur sinken.
eine andere Sache ist die der Neubewertung. Viele Immobilien sind nicht neubewertet worden, weil die Banken *** so höhere Kredite aufnehmen können. Es gibt also kaum Pateien, die ein Interesse haben, die Immobilien “richtig” zu bewerten.
jeder der Investiert geht damit das Risiko ein, dass er bei einer Neubewertung einen Großteil seiner Investition verliert und dazu noch Zinsen für die Schulden zahlen muss.
eine große Gefahr.
Dienstag, 16. November 2010 | 12:47 Uhr
Die Wahrheit liegt doch wie immer in der Mitte.
Nur ein breit gefächertes Portfolio ist ein gutes…
Und dazu gehört die Immbilie in jedem Fall. Nicht um jeden Preis und möglichst schnell getilgt ist sie ein Baustein der Vermögensbildung.
Gold, Aktien, Renten, geschlossene Anlagen ergänzen das Ganze.
Im Übrigen reden wir hier von der fremdvermieteten Immobilie und der Möglichkeit der Vermietung. Es bleibt bei den Grundsätzen Lage, Lage Lage. hinzu kommt der steuerliche Aspekt. § 7 Denkmal oder Sanierungsgebiet verspricht hohe Abschreibung. 15 oder 20 jährige Darlehen versprechen immer noch niedrige Zinsen und umgehen das Zinsrisiko in Verbindung mit etwas höherer Tilgung. Kann also durchaus passen! In meiner Beratung taucht das Thema passend zum Kunden auf.
Und dass das eigene Heim eher emotionale Werte hat weiß jeder. Nur leben wir mit den Emotionen nur einmal und ich möchte mir diesen Luxus gönnen.
Dienstag, 16. November 2010 | 14:04 Uhr
<< Wir haben gegenwärtig die Chance in Deutschland zehn goldene Jahre zu erleben – ein letztes Mal. Danach wird uns die Alterung der Bevölkerung gnadenlos ausbremsen. <<
Wenn das so sicher ist, wieso wird nicht endlich etwas dagegen getan?
Noch könnte man die Lebensumstände für die Generation zwischen 20 und 40 Jahren so umgestalten, dass man endlich wieder gerne Kinder bekommt.
Wir geben für jeden Dreck Milliarden aus, nur für die Zukunft des Landes (die Kinder) wird so gut wie nichts getan. Es kotzt mich an!
Dienstag, 16. November 2010 | 14:23 Uhr
Man muss kein Fan von Bodo Schäfer sein, aber in seinem Buch “Wohlstand ohne Stress” hat er sehr gut nachvollziehbar aufgezeigt, dass eine selbstgenutzte Immobilie ein Luxusgegenstand ist – wohl wer ihn sich leisten kann – aber keine Geldanlage. Der Kauf einer nicht selbstgenutzten Immobile ist ein Spekulationsobjekt und zwar ein kräftig gehebeltes. Darin liegen Chancen, jedoch auch enorme Risiken. Wer sich dessen bewusst ist, o.k., wer aber nur darauf hereinfällt, dass alle Welt von den sicheren Immobilen spricht und nicht weiß, was Klupenrisiko und hebeln bedeutet, der sollte die Finger davon lassen. Ich habe schon sehr intelligente Menschen gesehen, die an ihren Immobilen verzweifelt sind.
Die Diskussion über das Zinsniveau in 10 Jahren halte ich schlicht für kaffeesatzleserei! Dazu empfehle ich, mal den “Schwarzen Schwan” von N.N. Taleb zu lesen. Über die noch auftauchenden “Schwarzen Schwäne” in den nächsten 10 Jahren wissen wir so gut nichts. Wir tun immer so, als wenn die Welt linear weiterläuft. Das tut sie jedoch nicht!
Viel Glück und besten Gruß
R. Eschenbach
Dienstag, 16. November 2010 | 15:25 Uhr
Lage, Lage, Lage ! Als Geldanlage taugt eine Immobilie in jedem Fall nur dann, wenn Sie zum einen nach modernsten Bauvorgaben erstellt ist – sprich NEUBAU – Finger weg von allem was vor 1985 gebaut wurde. Ballungszentren. Da sollte man obwohl ich selbst dort lebe – München – nicht immer als das einzigste sehen, sondern eben auch Hamburg , Berlin , Frankfurt u. ähnlich grosse Städte machen Sinn. Leere Grundstücke – mögen ja einen Wert haben bringen keine Rendite u. tragen nicht zum Schuldbau teil – Grundstücke mit Haus drauf in echter Toplage sind teuer u. bringen auf lange Sicht erst in 20 Jahren Profit insofern diese Bankfinanziert sind. Also bleibt die wesentlich Pflegeleichtere Eigentumswohnung. Wenn man selbst wohnt , dann sollte einfach auch der Bauch u. das Herz drin stecken, denn sind wir uns doch mal einmal einig. Wir leben alle nicht ewig u. mitnehmen kann man auch nichts. Ob die eigenen Kinder dann 300.000 od. 350.000 beim Verkauf aus der Bude rausholen ist dann ehrlich gesagt .: TOTAL EGAL !
Dienstag, 16. November 2010 | 16:11 Uhr
Sehr Interessant und Qualitativ sehr ansprechende Argumentationen! Danke an Alle! Auch ein Danke an Sie Herr Best!
Dienstag, 16. November 2010 | 16:40 Uhr
@ Gruffel
Der Zug ist längst abgefahren. Selbst wenn die Menschen heute beschliesen jetzt so viele Kinder zu zeugen, dass sie die zu wenig Kinder der letzten Jahrzehnte wieder ausgleichen, sind die in 10 Jahren erst 9 Jahre alt. Dann dauert es nochmal geschätzte 10 Jahre bis die im Schnitt mal zu arbeiten beginnen und bis sie das Maximum ihrer Produktivität erreichen nochmal Jahrzehnte. In der Zwischenzeit ist der demographische Wandel schon längst wieder vorbei, und diejenigen die ihn rausrabeiten müssen sind selber Rentner. Es ist jahrzehntelang folgenlos über das Thema demographischer Wandel geredet worden. Inzwischen kann man diese Diskussion getrost beenden und sollte darüber reden, wie man damit umgeht, denn verhindern lässt sich hier nichts mehr. Zu spät…
Dienstag, 16. November 2010 | 16:46 Uhr
Zum Thema Achtung Immobilienblase hier folgender Kommentar.
Zur Zeit sollte das günstige Zinsgefüge zum Erwerb für Immobilien ausgenutzt werden. Die Zinsen werden steigen, wenn auch langsam und es dauert noch einige Monate, da wir uns mehr in Deflation als Inflation befinden.
Beim Erwerb einer Immobilie gibt es 3 wichtige Punkte.
Der wichtigste Punkt IST DIE LAGE
Der zweitwichtigste Punkt IST DIE LAGE
Der drittwichtigste Punkt IST DIE LAGE
Gruss Jürgen
Dienstag, 16. November 2010 | 18:29 Uhr
Der demographische Wandel im Immomarkt wird vor allem deshalb unterschätzt, weil das typische Immo-Kaufalter so hoch ist. Typischerweise zwischen 30-45, heutzutage eventuell auch noch ein paar Jahre später.
Dass also seit der deutschen Einigung die Geburtenrate so extrem eingebrochen ist, hat sich noch garnicht ausgewirkt auf dem Immomarkt.
Aber: Der geburtenstärkste Jahrgang in D ist 1964. Die werden dieses Jahr 46. Die Mehrzahl derjenigen dieses Jahrgangs, die in ihrem Leben eine Immo selbst besitzen werden, habe schon eine. Mit jedem Jahr wird deshalb jetzt die Nachfrage nach Eigenheimen nachlassen. Kontinuierlich, gnadenlos. Die Prognosen zur Zahl der Menschen zwischen 30 und 45 sind unerbittlich: Bis 2020 wird es KEINE Region in D mehr geben, wo diese Gruppe noch wächst. Auch nicht in München, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf. Wo soll also die LAGE, LAGE, LAGE sein in Deutschland, die 2020 und später noch Preise rechtfertigen wird, die bei Normalverdienern zu Abzahlungszeiträumen von 30 Jahren und länger führen? Wenn dann noch tatsächlich die Zinsen steigen sollten, ists ganz aus. Wenn der Normalverdiener schon bei den heutigen Zinsniveaus ausgemaxed wird bei den Preisen, wie soll er die Preise noch bei gestiegenen Zinsen aufnehmen?
Wer jetzt eine Immo kauft, läuft exakt rein in den demographischen Immowandel.
Schön auch, dass hier einige mal das Klumpenrisiko erwähnt haben. Wer in seinen Immos 30% seines Vermögens stecken hat und den Rest anderweitig verteilt, ok. Aber die Mehrzahl steckt hoch-gehebelt all-in. Jedem, der das mit Aktien machen würde, würde von jedem hier für verrückt erklärt werden. Obwohl das langjährige Mittel das sogar erfolgversprechender erscheinen lässt, als mit Immos……
Dienstag, 16. November 2010 | 18:40 Uhr
Ich kann Gruffel nur zustimmen.
Wieso werden nicht die Bedingungen geschaffen,dass Frauen ganztags arbeiten können, trotz Kinder, z.B. durch ganztägige bezahlbare Kinderbetreuungs-einrichtungen(Krippen, Kindergarten, Hort), mit Nachschulbetreuung, incl. Hausarbeiten?
Wieso gibt es keine Ferienlager für Kinder in den Ferien?
Wieso sind so wenig Frauen in der Industrie beschäftigt?
Wieso gibt es so wenige Jugenfreizeiteinrichtungen?
Wieso gibt es keine staatlich subventionierten “Junge Familienkredite” mit Tilgungserlass abhängig von der Kinderanzahl?
Wieso gibt es keine Arbeitsgemeinschaften für die außerschulische Zeit?
Sicher sind die Bankrettungsmilliarden wichtig gewesen, aber sind die eigenen Kinder nicht genauso wichtig?
Dienstag, 16. November 2010 | 19:34 Uhr
da ich selber eine Immobilie habe und für meine Tante das Vermietungsgeschäft erledige, erlaube ich mir auch einen Kommentar.
Eine Immobilie ist ein Sachwert, aber nur bedingt Altersvorsorge. Das Vermietungsgeschäft ist meistens inzwischen eine sehr dürftige Anlage: Vermieterunfreundliche Gesetzgebung, viele Kosten können an die Mieter nicht weitergegeben werden, oft eher unterdurchschnittliche Preisentwicklung, geringe Kapitalrendite, steigendes Riskio mit Mietern, volle Besteuerung der Mieteinnahmen, Unkalkulierbarkeit des Gesetzgebers und immobil. Wehe, man hat die Schnautze voll und will viellecht noch schnell verkaufen.
Auch die selbstgenutzte Immobilie wird meines Erachtens häufig falsch eingeschätzt. Alle Kosten zusammengenommen, ist die Miete meistens billiger. Dem Eigentümer bleiben zu viele Kosten und Risken für eine wirklich betriebswirtschaftliche Plusrechnung. Wenn ich noch nennswert Fremdkapital brauche wird das ganze mehr zu einem teuren Hobby. Auch vergessen die meisten, dass die Demographie dafür sorgen wird, dass sich die meisten Immobilen nur sehr schlecht und zu dürftigen Preisen wieder verkaufen lassen. Was mache ich dann, wenn meine Rente nicht reicht und ich das Ding wieder loswerden will/muß. Das einzige Argument, dass mich überzeugt, ist das psychologische. Viele Menschen können nicht sparen, ohne den Druck der Banken.
Dienstag, 16. November 2010 | 21:51 Uhr
Xray spricht mir aus der Seele, gute Argumente, vor allem der Hinweis auf die 30 bis 45 Jährigen!
habenichts hat natürlich recht, die Immobilie zwingt zum Sparen, aber ließe sich das nicht auch mit einem Fondssparplan erreichen und festen monatlichen Raten?
Insgesamt gefällt mir die engagierte Diskussion sehr, wie schon bei den Blogs zuvor. Dabei freue ich mich auch über kritische Beiträge!
Michael Best
Dienstag, 16. November 2010 | 21:57 Uhr
Noch etwas:
Danke für die vielen guten Vorschläge, mit denen sich das Kinderkriegen wirklich erleichtern ließe. Es hapert tatsächlich an den sozialen und ökonomischen Rahmenbedingungen. Dort zu investieren wäre hilfreicher als vieles andere, wofür Geld da ist… unterirdische Bahnhöfe z.B.
Mittwoch, 17. November 2010 | 09:23 Uhr
Zitat
“WENN die Zinsen in 10 Jahren deutlich höher sind als heute, dann doch nur wegen Inflation. Damit steigt auch der Preis meiner Immobilie und mein Einkommen. Damit ist mir das höhere Zinsniveau in 10 Jahren gelinde gesagt wurscht.”
Tja, leider ist diese Rechnung falsch. Seit 1989 (Wiedervereinigung) haben sich die Löhne und Gehälter in Deutschland real nicht bewegt. Es gab keinen Einkommenszuwachs. Die einzige Bevölkerungsgruppe die real zugelegt hat waren die Beamten. Für den Großteil der Bevölkerung sieht es bis heute sehr, sehr mau aus. Scharf gerechnet liegen wir sogar real unter 1989.
Will heissen, Sie werden vielleicht 30% mehr verdienen in 15 Jahren (wenn Sie ein Beamter sind vielleicht sogar mehr) aber die Zinsen, das Brötchen, die Wurst, das Auto und alles um Sie herum wird ebenfalls 30% teurer sein. Wirklich reicher sind Sie dadurch nicht. Auch der Zins wird höher sein und Sie werden keinen cm vorwärts gekommen sein in diesen 10 oder 15 Jahren.
Grüße
Baikan
Mittwoch, 17. November 2010 | 12:47 Uhr
Der Wandel beginnt schleichend auf dem Land und kommt dann in die Städte, das ist keine hohle Phrase, sondern das kann jeder der sich damit auseinandersetzen will bereits JETZT schon nachprüfen. Ich verwalte die Immobilie meiner Großeltern in einer kleinen, ländlichen Stadt. Selbst mit 50 drückt man dort noch den Altersdurchschnitt gewaltig. Ich brauch auch keine saubere Kostenrechnung aufstellen, wie von Herrn Best angemahnt, um zu wissen, das die letzten Energetischen Sanierungen den Realwert weit überstiegen haben.
Die Nachbarschaft ist zum Großteil verstorben und die Häuser stehen leer. In 20 Jahren mal ich mir persönlich dort bereits ein Geisterstadtszenario aus. Dabei sind Arbeitsplätze durchaus in gut erreichbarer Nähe angesiedelt. Die Erben versuchen jedenfalls seit Jahren immer verzweifelter diese zu verkaufen ohne Erfolg, erst 200.000, dann 170, 150… mittlerweile 80.000 Euro nach mehreren erfolglosen Jahren. Kein Mensch kauft dort. Kita hat zugemacht, die Schule ist in die nächstgrößere Gemeinde verlegt worden. Die Substanzen dort sind fast alle stark sanierungsbedürftig. Die Alten haben natürlich nichts mehr reingesteckt und die Jungen wollten nur noch verkaufen…
Natürlich kann man mit Lage, Lage, Lage und mit Neubau argumentieren, aber wie XRay so wunderschön darlegte, die Demographie schlägt nun schleichend, aber brutal zu. Es wird unaufhaltsam außerhalb der Großstädte alles rapide an Wert verlieren und dann sind die Großstädte dran, zuerst die die natürlich in ihren Zukunftsinvestitionen als erste anfangen zu versagen.
Es geht hier nicht drum ob die Kinder das noch für 350 oder 300.000 verkaufen können, sondern ob sie es überhaupt verkaufen können, oder für die teure Instandhaltung einer veralteten “Ruine” bezahlen müssen. Selbstverständlich wird das alles erst spät in den Großstädten einschlagen, aber auch dort wird es dann sehr schnell gute und schlechte Lagen geben, die schrumpfende Bevölkerung wird zu einer allgemeinen Verschlechterung der “Lage” führen, weniger Supermärkte, weniger Apothekten, Ärzte, Einstellung von unrentablen Nahverkehrssystem… (die Bahngleise und -Station sind in dem Ort meiner Großeltern übrigens abgerissen worden, nur so nebenbei bemerkt) ist das jetzt schon zu sehen wo in 3-50 Jahren noch die Toplage ist, wenn die Altersvorsorge greifen soll? Mit Jobs in der Nähe und vollem Konsum Entertainment Programm? Ich bin da zutiefst pessimistisch. In 40-50 Jahren können ganze Industriezweige kippen und verschwinden, zurück bleibt nur Arbeitslosigkeit und Abwanderung und urplötzlich wird aus einer Metropole ein Problemfall, zuerst gibt es immer mehr Niedriglohnjobs und dann ziehen die “Personengruppen” (wie immer man die definieren möchte) nach, welche eben bereit sind diese Jobs anzunehmen. In der Folge ziehen sich die kaufkräftigeren Menschen immer mehr zurück in andere Lokalitäten und urplötzlich steht man vor vollendeten Tatsachen da. Dieses Spielchen ist in den USA schon seit Jahrzehnten zu beobachten und die haben noch eine intakte Demographie.
Daher, als Wertanlage taugen mir persönlich Immobilien (in Deutschland) nicht mit diesen Perspektiven. Schon gar nicht als Altersvorsorge. Einzig der emotionale Faktor kann/mag ziehen, sollte aber gut überlegt sein, wer da seine Altersvorsorge mit aufbauen möchte, bekommt womöglich die Auskunft das Objekt ist unverkäuflich, oder bekommt eine Summe die nicht annähernd dazu befähigt… Daher volle Zustimmung zu der Aussage, der Kauf einer Immobilie sei mehr als nur gut überlegt.
Mittwoch, 17. November 2010 | 13:02 Uhr
Die Verschuldung in USD, EUR, JPN und GBP ist nicht mehr rückzahlbar. Soweit EINER dieser Währungsräume crasht zieht es (Weltwirtschaft sei Dank) die anderen mit in die Tiefe.
Währungsreform und alle Politiker weltweit können wieder aus den Vollen schöpfen für einige Jahrzehnte. Staatspleite heißt ja nicht dass der Staat pleite ist, sondern dass die Bürger die unsinnigerweise Guthaben in diesen Währungen halten die Kaufkraft verlieren.
Wie auch immer, ich fühle mich gut mit Edelmetallen im privaten Safe und einigen Zinsimmobilien die auf Kredit gekauft sind. Geldwerte haben gegenüber Edelmetallen seit 1929 ca. 98,5 % an Kaufkraft verloren. Von 1843 bis 1929 verlor der Papier-US-Dollar nur 8,2 Prozent an Wert. Heutige Politiker werfen mit Papiergeld um sich – das ist ein weltweites Phänomen. Wertanlagen schützen, Papiergeld hat früher oder später die Kaufkraft eines Stücks Papiers **grins**. Aber es ist eine lustige Wanddekoration die Geldscheine verlorener Träume…
Mittwoch, 17. November 2010 | 13:09 Uhr
..Nachsatz Immobilien:
Keinesfalls kaufen wenn Banker die Fonds ausgesucht haben!
Keinesfalls kaufen wenn Immobilienfirmen dahinter stecken (die wissen schon welche Immos auf die Sondermüllhalde der anonymen Besitzer geschickt werden).
Wenn Sie in Immobilien investieren dann bitte am eigenen Ort (und wenn es eine 3000 seelen Gemeinde ist!). Hier kennen Sie die lokalen Verhältnisse. Kümmern Sie sich selbst um die Vermietung! KLEINE (!) Wohnungen waren das einzige Business das auch während 1929-1934 gut lief und Geld brachte. Auch in Krisenzeiten müssen die Menschen wohnen. Große Wohnungen werden mehr und mehr zum Ladenhüter. Zur Kaufentscheidung: sehen Sie sich die Lage an (Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, sonstige Infrastruktur in der unmittelbaren Nachbarschaft..) und den Investitionsrückstau (Fenster alt, Heizung unwirtschaftlich, Leerstände?!::). Dann einfache Grundrechenart:
Jahresmietertragsdurchschnitt der letzten drei Jahre dividiert durch den Kaufpreis (den Investitionsrückstau hier hinzurechnen!). Das Ergebnis ist die Rendite – die muß mindestens über 5 % liegen. Abschliessender Blick auf die Substanz: wie sieht die Immobilie in 50 Jahren aus? Abriß oder nach wie vor stabil? Vonwegen Häuser vor 1985 sind nicht zu kaufen. Meine Häuser aus 1850 und 1647 sind bestens in Schuß. Die überleben die Designerkisten aus 1990 bei weitem *grins*…
Mittwoch, 17. November 2010 | 13:44 Uhr
“Tja, leider ist diese Rechnung falsch. Seit 1989 (Wiedervereinigung) haben sich die Löhne und Gehälter in Deutschland real nicht bewegt. Es gab keinen Einkommenszuwachs.”
Es ist aber schon klar, dass beim Festdarlehen für eine Immobilienfinanzierung nicht die Reallohnentwicklung entscheidend ist, sondern die betragliche? Wenn sich der Geldwert halbiert und sich die Löhne verdoppeln, ist der Reallohn 0% verändert. Trotzdem ist das Nominal meines Darlehens noch das selbe und damit meine Immobilie um 50% entschuldet – demensprechend meine Realkosten um 50% reduziert. Das heißt, dass die Zinsen sich von mir aus verdoppeln können.
Mittwoch, 17. November 2010 | 14:08 Uhr
Viele Schweizer wohnen in einer Mietwohnung und kaufen sich eine Ferienwohnung (normalerweise viel preisgünstiger als eine Stadtwohnung in z.B. Zürich, Zug oder Genf). Dadurch steigen sie im Immobilienmarkt ein – und die Ferienwohnung ist auch häufig als Alterssitz vorgesehen! Macht Sinn, imo, da wer weiss, wieviele Male der Familienvater während seiner Karriere seine Stelle/Arbeitgeber wechseln muss/will?
Mittwoch, 17. November 2010 | 19:04 Uhr
Man sollte auch berücksichtigen, daß sich die Reallöhne im Schnitt eher nicht erhöhen werden sondern sinken. Zumindest für den Großteil der Lohnempfänger. Denn, immer mehr Arbeitnehmer werden in Jobs gedrängt die nicht mehr in einem Tarifsystem integriert sind, sondern sozusagen frei ausgehandelt werden. Noch mehr Firmen werden aus den Tarifverbänden ausscheiden oder Arbeitsprozesse ganzer Abteilungen an solche Firmen auslagern, die eben durch untertarifliche Löhne billiger produzieren können. Das ist ein Trend, der schon in Gang ist und sich auch fortsetzen wird. Diese Entwicklung senkt dann gleichzeitig die Einnahmen der Sozialversicherungen und bewirkt damit Reformen in immer kürzeren Zeiträumen, die letztendlich nichts anderes sind als Erhöhungen der Prozentsätze für diese Abgaben. Somit werden die Nettoeinkommen durch diesen Efekt noch weiter verringert werden.
Mittwoch, 17. November 2010 | 21:17 Uhr
Sehr geehrter Herr Best,
verzeihen Sie mir die Offenheit, aber ihr Artikel ist gelinde gesagt grober Unfug. Ich empfehle Ihnen nur über Sachen zu schreiben von denen Sie Ahnung haben – schreiben Sie über Aktien- und Anleihen- und Rohstoffmärkte, aber geben Sie nicht ein pauschales und unqualifiziertes Urteil über den Immobilienmarkt in Deutschland ab.
Die Zeiten für einen Immobilienkauf als Kapitalanlage sind, waren und werden nicht besser als JETZT sein. Die Zinsen sind historisch auf dem Tiefpunkt. Selbst als Anleger bekommen Sie z.T. Kredite für unter 4 % Zinsen. Das bringt die einmalige Chance durch einen höheren Tilgungssatz eine Immobilie bereits nach 15 – 20 Jahren – durch den Mieter und ein paar Steuervorteile – abzuzahlen.
Natürlich sollte man auf die Lage und die Qualität des Objektes achten. Man sollte nicht in Brandenburg, Görlitz, Hoyerswerda oder Weißwasser kaufen. Auch nicht zu Fantasiepreisen in München oder Stuttgart. Wer aber heute z.B. in Dresden oder Leipzig ( den beiden einzigen Städten in Ostdeutschland mit steigenden Einwohnerzahlen ) zu moderaten Preisen in guten Mikrolagen kauft wird der Gewinner in der Zukunft sein. Das ist so sicher wie eine massive Geldentwertung ( Inflation oder Währungsreform ), weitere Staatsbankrotte von europäischen Staaten und das Scheitern des Euros in den nächsten 10 Jahren.
Den Kredit den ich heute für den Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage aufnehme zahle ich morgen mit “wertlosem” Geld wieder zurück. Sachwert wird immer den Geldwert schlagen.
Und das Wort “Immobilienblase” mit Deutschland in Verbindung zu bringen ist völlig daneben und zeugt nicht gerade von Sachverstand.
Ich wünsche allen einen schönen Abend !
Grüße vom Mülli
Mittwoch, 17. November 2010 | 21:51 Uhr
2 Michael Best
Ihre Sichtweise kann ich nur bestätigen.
Ich nehme mal die Vergangenheit als Bezugspunkt. Wenn ich das Geld, welches ich 1986 zum Immobilienkauf verwendet habe in Aktien gelassen hätte, so wäre ich heute nach meiner Ermittlung Millionär und nicht der Besitzer einer trotz aller Maßnahmen in die Jahre gekommenen Immobilie.
Aus einem anderen Blickwinkel betrachtet: Vergleichen Sie die Kursentwicklung von Immobilienaktien mit denen erstklassiger Industrieunternehmen, so werden Sie den Unterschied untermauert finden.
Klar, es gibt noch schlechtere Anlagen, wie LV, Riester (wo Ihnen der Staat zweimal die Krankenkassenbeiträge abknöpft, Bausparverträge, Sparbücher und andere Perversionen.
Man sollte sich bei der Geldanlage an folgende Reihenfolge halten:
An erster Stelle steht die eigene Ausbildung oder Gründung eines eigenen Unternehmens.
Zweitens: erstklassige Aktien
Drittens: Anleihen guter Unternehmen
Aber bei allen dreien muß man schon etwas seinen Grips oder auch seinen Hintern bewegen.
Mittwoch, 17. November 2010 | 22:18 Uhr
@ Mülli … warum schreiben Sie unter so einem komischen Pseudonym?
Eine Bitte vorweg: Bitte sparen Sie sich solche Bemerkungen, wer, was, wovon versteht. Es könnte durchaus sein, dass all die Diskussionsteilnehmer, die hier vor Immobilieninvestments gewarnt haben, mehr von Immobilien verstehen als Sie.
Es dürfte Ihnen bei genauer Lektüre aufgefallen sein, dass ich nicht jede Form von Immobilienanlage ablehne. Ich habe davor gewarnt, die Risiken einer Immobilie zu unterschätzen und jeden Preis zu bezahlen. Man sollte den Gebrauchswert einer Immobilie nicht mit dem Tauschwert verwechseln. Es mag Spaß machen, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, auch wenn es sich finanziell nicht rechnet.
Und eines ist gewiss: Unter Anlagegesichtspunkten als vermietetes Objekt birgt eine einzelne Immobilie ein hohes Vermögensrisiko, weil sie alles auf eine Karte setzen. Davon muss jeder vernünftige Vermögensberater strikt abraten. Wer das nicht tut, ist meines Erachtens schlicht fahrlässig, wenn nicht gar kriminell.
Oder würden Sie jemandem empfehlen sich für 500.000 Euro Aktien eines einzigen Unternehmens zu kaufen und dafür auch noch einen Kredit über 300.000 Euro aufzunehmen? Sicher nicht.
Nur leider wird dieser für den Vermögensschutz wichtige Grundsatz in Deutschland sträflich vernachlässigt. Dafür sorgt ein Heer von Immobilienmaklern und Bankberatern, die prächtig daran verdienen, Inflationsangst zu schüren, und die mit der Inflation gleich mal selbst anfangen, indem sie Phantasiepreise für die von Ihnen angebotenen Objekte fordern.
Und bitte: Hören Sie auf mit diesen albernen Phantastereien. Niemand, der heute in diesem Land lebt, noch nicht mal das jüngste Baby, wird Zeit seines Lebens eine Währungsreform erleben. Es sei denn, irgend jemand zettelt den dritten Weltkrieg an. Dann allerdings zerfallen auch ihre Immobilien zu Staub – schon vor der Währungsreform. Genau das ist in Deutschland geschehen – im zweiten Weltkrieg.
Ein Staatsbankrott in Friedenszeiten übrigens, falls Sie den fürchten, würde genau das Gegenteil einer Inflation auslösen – eine Deflation. Zwar würden in Staatsanleihen angelegte Vermögenswerte verdampfen, aber der dadurch bedingte Kaufkraftverlust und die dadurch ausgelöste schwere Rezession würden zu einem Sinken des allgemeinen Preisniveaus führen – auch bei Vermögenswerten. Schauen Sie sich doch mal die irischen Immobilienpreise an!
Sie müssen sich ganz einfach entscheiden, welchen Teufel Sie an die Wand malen möchten. Inflation bekommen Sie – außer in Kriegszeiten – nur bei bestens florierender, überhitzter Wirtschaft, in der sich die Lohn-Preis-Spirale dreht. In diesem Umfeld kommt es nicht zum Staatsbankrott, weil auch die Steuereinnahmen sprudeln.
In den nächsten zehn Jahren werden wir aber ein ganz anderes Szenario erleben: Die europäischen Staaten werden sich mühsam entschulden. Was nicht heißt, dass sie ihre Schulden tilgen, wohl aber, dass sie die Neuverschuldung begrenzen und so der Schuldenstand gemessen am Sozialprodukt zurückgeht.
In einem solchen Umfeld ist mit verhaltenem Wachstum zu rechnen – weitgehend inflationsfrei. Hätten wir nicht die Impulse aus den Emerging Markets, müssten wir sogar zeitweise mit Stagnation rechnen.
Leute, die etwas davon verstehen, haben sich köstlich über meine Inflationswette amüsiert. – Zur Erinnerung: Nicht mehr als 2,5 Prozent Inflationsrate im Durchschnitt der kommenden 10 Jahre. – Ich sei ganz auf Nummer sicher gegangen, mit so einer hohen Prognose.
Ein Friedensangebot: Immobilien sind ein mögliches Investment, keineswegs frei von Risiken – wie jedes Investment. Man braucht dabei einen kühlen Kopf und sollte sehr genau rechnen – das haben Sie ja auch betont. Niemals sollte man von irrationalen Ängsten getrieben ein Investment eingehen. Dann macht man Fehler. Ängste sind beim Geldanlegen genauso gefährlich wie Euphorie.
Vor allem sollte man nüchtern Alternativen prüfen: Eine Beteiligung an deutschen Unternehmen, die erfolgreich am Weltmarkt agieren, scheint mir doch chancenreicher und weniger riskant als ein einzelnes Immobilienengagement in Deutschland. Aber bitte auch hier: Risikostreuung beachten – vielleicht nicht nur deutsche Unternehmen.
Herzlichst
Ihr
Michael Best
Mittwoch, 17. November 2010 | 23:23 Uhr
@ M. Best
Respekt und Anerkennung für diesen sehr interessanten Blog und Ihr Engagement
Zum Kommentar von Mülli:
Hätte er doch nur den Link “Regeln für Kommentare” gelesen … Zu seinem ersten und letzten Absatz: weder respektvoll noch fair. Um so mehr ehrt es diesen Blog, dass auch solche Beiträge (ungekürzt??) veröffentlicht werden
@ Mülli
Hätten Sie doch ausserdem auch noch die Beiträge von Herrn Best erst mal etwas gründlicher gelesen, statt hier so pauschal rumzupoltern …
Oder noch besser:
Hätten Sie doch bloß geschwiegen, so wären Sie ein Philosoph geblieben …
Beste Grüße und noch einen schönen Abend
PS: Mag sich jeder selbst überlegen, ob das Pseudonym eigentlich in einem Zusammenhang zum Output, getreu dem Motto “der Name ist Programm” steht
Donnerstag, 18. November 2010 | 01:49 Uhr
Bei Immobilien spielen auch Steuersubventionen eine Rolle:
Selbstgenutztes Wohneigentum ist, auch bei Luxusvillen mit Millionenwert, bis 200 qm Wohnfläche – für Kinder (Ehepartner – unbegrenzt), von der Erbschaftssteuer befreit.
Das kann auch ein Grund für die hohe Nachfrage nach besten Lagen sein.
Dieses neue Gesetz ist so absurd wie das alte, und sobald es sich ändert, könnten auch die Preise für Luxusimmobilien fallen.
Da hängt einiges von der Politik ab, und damit von den nächsten Wahlen. Das lässt sich schwer prognostizieren.
Donnerstag, 18. November 2010 | 12:34 Uhr
@ mauri
Falls wir jemals etwas kürzen würden, würden wir das kennzeichnen – kam noch nicht vor
“der Name ist Programm” war jetzt auch nicht ganz die feine Art …
Bitte seien wir nett zueinander – bei allen Meinungsverschiedenheiten. Es macht doch Spaß zu diskutieren! Ich habe mich gefreut, dass Mülli hier geschrieben hat und habe gerne geantwortet – gerade weil ich ganz anderer Meinung bin.
Vielen Dank natürlich für ihre argumentative Unterstützung!
Donnerstag, 18. November 2010 | 13:46 Uhr
@ Herrn M. Best
Ich habe eine Frage an die Experten hier.
Beim Kommentar von Mülli (schlechter Tonfall) hat mich etwas aber angefangen zu interessieren. Nähmlich wie meinte Mülli das von wegen:
Den Kredit den ich heute für den Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage aufnehme zahle ich morgen mit “wertlosem” Geld wieder zurück. Sachwert wird immer den Geldwert schlagen.
Wen da etwas realistisches dran ist, könnten Sie mir ein Beispiel machen ?
Danke im Voraus!
mfg tom
Donnerstag, 18. November 2010 | 14:06 Uhr
@ Mülli,
also als jemand, der viele Jahre in Leipzig gelebt hat, bin ich äußerst skeptisch, ob es ein gutes Geschäft ist, da Immobilien zu kaufen. Der Leerstand beträgt um die 10% und die Mieten liegen am Boden. Die Einwohnerzahl nimmt zwar zu, aber von sehr niedrigem Niveau aus und auch nur mit sehr kleinen Raten. Und der demographische Wandel wird auch an Leipzig nicht vorbeigehen. Insofern zeigen Sie tatsächlich nicht die größte Expertise was dieses Thema betrifft.
Donnerstag, 18. November 2010 | 14:31 Uhr
@ Tom
Ich darf beim Kredit die Zinsen nicht vergessen, sie entschädigen den Kreditgeber für die Geldentwertung. Als Kreditnehmer muss ich mehr zurückzahlen als ich aufgenommen habe: Kreditsumme plus Zinsen.
Entscheidend ist, wie sich mein Einkommen entwickelt. Wenn ich 100.000 € aufnehme, 3,5 Prozent Zinsen zahle und 2 Prozent Tilgung, beträgt meine jährliche Belastung 5.500 €.
Bei starker Geldentwertung und stark steigendem Einkommen (Lohn-Preis-Spirale) wäre ich fein raus, weil mich die Raten immer weniger belasten. Allerdings müsste ich meine Restschuld nach 10 Jahren zu sehr viel höheren Zinsen refinanzieren.
Bei niedrigen Inflationsraten und geringen Einkommenszuwächsen, würde sich meine Belastung im Laufe der 10 Jahre kaum ermäßigen. Ich könnte aber hoffen, dass sich auch die Zinsbelastung beim Neuabschluss in Grenzen hielte.
Bitter ist es, wenn die erworbene Sache (die Immobilie) an Wert verliert – wie in Irland, Spanien, USA (oder in den neuen Bundesländern in den Neunzigern)
Donnerstag, 18. November 2010 | 14:35 Uhr
@ Tom Bunker:
Er meint folgendes:
Wenn ich jetzt eine Immobilie für 500.000€ kaufen zu einem Zinssatz von 4% auf 15 Jahre und am Ende noch ca. 300.000€ Restschuld habe – dann entsprechen die 300.000€ Restschuld in 15 Jahren bei 2% Durchschnittsinflation noch ca. 220.000€ heute.
Bei angenommener starker Inflation von durchschnittlich 8% entsprechen 300.000€ in 15 Jahren nur noch etwa 86.000€ heute.
Auf eine Laufzeit von 15 Jahren kann bei angenommener stärkerer Inflation also damit gerechnet werden, dass ich die Restschuld in Zukunft nach den 15 Jahren viel einfacher zurückzahlen kann als heute – sofern sich mein Einkommen an der Inflation orientiert entwickelt.
Wenn man also von einer stark ansteigenden Inflation aufgeht, so MUSS man jetzt eigentlich zugreifen und hohe Schulden aufnehmen zu niedrigen Zinsen, um in ca. 15 Jahren nur noch einen Bruchteil des Realwerts zurückzahlen zu müssen.
In jedem Fall ist dies jedoch Spekulation – zwar bin ich auch der Meinung, dass die Inflation anziehen wird, doch niemand kann es mit Gewissheit sagen. Wenn Ihre Einkommensverhältnisse sicher sind und Sie sich Zins- und Tilgungszahlungen SICHER leisten können, so kann eigentlich niemand ernstlich von Immobilienkrediten zu unter 4% Zinsen abraten. Doch wie sicher kann man sich heutzutage auf eine Sicht von 15 Jahren über IRGENDetwas sein?!
Donnerstag, 18. November 2010 | 15:30 Uhr
Danke für Ihre Erklärungen!
Informativ, Präzisse, Sachkundig.
mfg tom
Donnerstag, 18. November 2010 | 15:33 Uhr
@Gruffel und Tom: oder anders ausgedrückt, man legt vor dem Hauskauf diese 95.000 Euro auf einen DAX ETF in der Annahme das sich die Wertentwicklung der Firmen mindestens im Gleichklang mit der Inflation entwickeln müssen (der “Goldbug” würde natürlich Edelmetal nehmen in der Erwartung der Hyperinflation/Währungsreform) und bezahlt damit nach 15 Jahren die Restschulden vom Haus auf einen Schlag… wenn die Inflation dann tatsächlich so stark war… das andere Szenario auf gleichzeitig steigende Löhne zu wetten (sehr wackliges Fundament), wird spätestens dann scheitern wenn die Anschlußfinanzierung ansteht mit den deutlich höheren Zinssätzen wie Herr Best schon kommentierte.
Sachwerte können Bargeld schlagen, aber in der Regel tun sie es nicht, da die viele Sachwerte einer Abnutzungserscheinung erliegen… also können sowieso erstmal nur Sachwerte gemeint sein, die der Inflation trotzen (inkl. laufenden Kosten!) …
aber bei einer zusätzlichen Fremdkapitalfinanzierung würde ich nicht darauf wetten man sei schlauer als der Kreditgeber… die sind nicht reich, weil die dumm sind. Riskante Wette sind deshalb riskant, weil sie in der Regel verloren werden, wer so etwas gewinnen will braucht einen sicheren Informationsvorsprung.
Donnerstag, 18. November 2010 | 16:54 Uhr
Hallo miteinander,
ich bin durch Zufall hier auf Ihren Blog gestossen und fühl mich nun etwas verunsichert, da ich gerade dabei bin in ein Haus kaufen zu wollen. Jetzt heißt es hier man soll sich keine Immobilien zulegen?!
Jetzt mal eine komische Frage von einem Laien: Ich zahl bei einem 300000 Euro Kredit monatlich bei 2 % Tilgung je nach dem ca. 1600 Euro.
Miete ich das gleiche Objekt zahle ich ca. 1600 Euro Kaltmiete. Ist es da nicht besser, zu kaufen? Ich zahl doch eigentlich mit der Tilgung in die eigene Tasche?! Wieso ist dann die eigengenutzte Immobilie ein teures Hobby?
Ach ja: Das ganze ist in München… Vielleicht kann mich jemand aufklären?
Danke schon im voraus
Donnerstag, 18. November 2010 | 17:44 Uhr
@ Michael
In die eigene Tasche geht die Tilgung nur dann, wenn der Wert des Objekts zumindest stabil bleibt. Auf jeden Fall muss man zusätzlich die Erhaltungskosten berücksichtigen. Als Eigentümer tragen Sie die selbst, als Mieter rufen Sie den Eigentümer an, wenn die Heizung kaputt ist. Schauen Sie sich genau die Bausubstanz an, vergleichen Sie Preise und achten Sie auf die Größe des Grundstücks, denn von dauerhaftem Wert ist vor allem der Boden. Wenn das alles so weit stimmt und Sie wirklich gerne in dem Haus leben möchten, dann könnten Sie das verbleibende Risiko eingehen … München sollte ja auch in 30 Jahren noch eine beliebte Stadt sein …
Donnerstag, 18. November 2010 | 22:31 Uhr
Hallo Michael
ich habe mir vor einem Jahr auch in der Nähe ein kleines Reiheneckhaus gekauft. Alles deutet darauf hin, dass die Immobilienpreise dort auf viele Jahre stabil bleiben. Bei Geldanlagen und Aktien habe ich z.Zt. etwas Bauchschmerzen. Bei Gold bin ich mir nicht ganz sicher.
Ansonsten kann ich den Tipp geben, sich auf der Seite von (Sorry, den Link müssen wir aus rechtlichen Gründen löschen, M.Best) der dort angebotenen Rechner und sonstigen Informationen zu bedienen (z.B. Kauf/Miet-Vergleichsrechner). Bitte rasch entscheiden, da die Zinsen für Immobiliendarlehen seit Kurzem wieder am Steigen sind. Als letztes gebe ich Dir den Rat möglichst ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauunternehmen zu kaufen, ansonsten sind graue Haare und Nervenanspannungen vorprogrammiert (ein Hausbau kann negative Überraschungen mit sich bringen). Man ist dann zwar kein Bauherr, aber die Last liegt dann beim Bauunternehmen. Trotzdem hat man die Möglichkeit Sonderwünsche einzubringen.
Freitag, 19. November 2010 | 00:13 Uhr
Hallo Herr Best,
herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort und eine detaillierte Darlegung Ihrer Sichtweise. Bitte entschuldigen Sie mein ruppiges und direktes Auftreten. Es entstand aus der ersten heftigen Verärgerung nach dem Lesen Ihres Artikels. Aus meiner Sicht ist es ein klares Statement gegen die Immobilie, voller Vorbehalte und der Grundaussage das das Risiko einer Investition in Immobilien den Nutzen deutlich übersteigt.
Nach meiner Meinung ist das diametral zur derzeitigen Marktsituation und verunsichert nur den ein oder anderen sachwertorientierten Anleger.
Über Motive sowie Vor- und Nachteile einer Immobilie zur Eigennutzung ist bereits ausführlich Stellung bezogen wurden. Ich bin allerdings überzeugt: Wer sich heute als junger und in Lohn und Brot stehender Mensch sinnvoll und nachhaltig Vermögen aufbauen will, kommt an einer Wohnimmobilie ( Eigentumswohnung ) zur Kapitalanlage als ein wesentlicher Baustein nicht vorbei.
Natürlich gebe ich Ihnen Recht, wenn Sie hierbei auf Risiken hinweisen. Die Lage muss stimmen, das Objekt muss werthaltig sein, der Wohnungsgrundriss muss gut vermietbar sein, es sollte bei einem Bestandsobjekt bereits eine angemessene Instandhaltungsrücklage angespart sein etc.. Bei den derzeit moderaten Immobilienpreisen und den historisch niedrigen Zinsen ist JETZT der richtige Zeitpunkt zum Kauf.
Mit vermieteten Eigentumswohnungen lassen sich in guten und nachhaltigen Wohnlagen 6 bis 7 % Rendite erzielen. Ein Kauf sollte OHNE Einsatz von Eigenkapital erfolgen. Bei 4 bis 4,5 % Zinsen kann man ca. 2 % p.a. anf. Tilgung ansetzen. Dann zahlt der Mieter und ( zum kleinen Teil ) das Finanzamt Stück für Stück die Immobilie ab. Nebenbei spart man vielleicht 100,– oder 150,– EURO/mtl. in einen von Ihnen so gepriesenen Fondsparplan ein und tilgt dann endfällig nach ca. 20 Jahren. Dann ist der Fisch geputzt. Die vermietete Immobilie läuft also völlig unabhängig von den anderen Geldanlagen bzw. weiteren Strategien zum individuellen Vermögensaufbau.
Insofern kann ich mit Ihrer Aussage:
” Und eines ist gewiss: Unter Anlagegesichtspunkten als vermietetes Objekt birgt eine einzelne Immobilie ein hohes Vermögensrisiko, weil sie alles auf eine Karte setzen. Davon muss jeder vernünftige Vermögensberater strikt abraten.”
wenig anfangen.
Wer über die nötige Bonität verfügt sollte 2 bis 3 vermietete Eigentumswohnungen ( fremdfinanziert ) erwerben, eine bessere werthaltigere Altersvorsorge gibt es nicht. Wer kann schon garantieren, dass es das Unternehmen “XY”, auch wenn es im DAX gelistet ist, in 20 Jahren noch gibt ? Wohnen als Grundbedürfnis der Menschen wird es immer geben ( Natürlich hier wieder beachten: Lage, Lage etc. ).
Zusammengefasst: Jede Form der Geldanlage hat Risiken. Bei seriöser fachkundiger Beratung wird die Immobilie langfristig immer die Nase vorn haben. Im Gegensatz zur Anlage in Aktien muss man nicht jeden Tag die Börsennachrichten anschauen um zu sehen wieviel von dem investierten eigenen Geld aktuell noch da ist. Man lebt einfach etwas ruhiger
Letzte Frage noch, was ist an meinem Pseudonym so komisch ?
“@ Mülli … warum schreiben Sie unter so einem komischen Pseudonym?”
Hier schreibt doch jeder unter einem Pseudonym. Soll ich etwa meinen richtigen Namen ( F. Müller ) hier veröffentlichen ? Wo bleibt da die Anonymität ?
Übrigens, bis gestern dachte ich Sie schreiben auch unter einem Pseudonym. Sich selbst “Best” zu nennen fand ich schon ziemlich anmaßend, aber der Name scheint ja doch zu stimmen
Freitag, 19. November 2010 | 09:59 Uhr
@Mülli Sie vergessen aber, das sie schon ein “teures” Szenario entwerfen das nicht für die Mehrheit anwendbar ist. Viele setzen doch momentan einfach alles auf eine Karte, und die Immobilie ist dann kein Baustein sondern das komplett Portfolio, das dann auch noch als Altersvorsorge dienen soll. Darauf hat es die Kritik eigentlich abgesehen. Wer genügend hat um nebenbei noch eine echte Diversifikation aufzubauen, der hat doch selbst dann kein großes Problem sollte das mit der Immobilie so ziemlich daneben gehen…
Ich sehe nur momentan ganz persönlich in meinem Umfeld das Leute ihre Miete in Ratenzahlungen für nicht mehr die jüngsten Immobilien umwandeln und damit an ihrem eigenen finanziellen Limit hantieren. Und das nur weil der Zins so niedrig ist…. So wie sie haben auch viele Menschen in den USA, in Spanien, in Griechenland, Kanada geredet… wo auch immer in den letzten Jahren diese Blasen geplatzt sind die immer aufgrund eines niedrigen Zinssatz in Verbindung mit einer Liquiditätsschwelle und spürbar anziehenden Immobilienpreisen entstanden sind. Der, der genug hat um das abzufangen, war auch dort niemals primär betroffen, sondern erst sekundär als die Abwertung der Immoblien kam.
Seien wir doch mal ehrlich, wer ist denn schon alles ein ausgebildeter Bausachverständiger der den Sanierungsbedarf ermitteln kann und das in seine Kalkulation einbringt. Die meisten bedenken ja nicht einmal all die laufenden Kosten die da so nebenbei anfallen. Oder ein Neubau und was dabei alles schief geht, wenn man nicht selber fast jeden Tag auf der Baustelle vor Ort ist und den Baufortschritt mit dem Auftrag selbst abgleicht… Ich weiß nicht wo da der Ruhefaktor im Vergleich zu Aktien sein soll, Immobilien sind für mich persönlich zermürbender als Aktien in Sri Lanka. Bei Aktien bin ich wenigstens voll selbstverantwortlich… Aber jedem sein Hobby
@Mülli wegen Pseudonym
das mit dem Pseudonym ist gut bei einem Nachnamen wie Müller 
wenn Sie aber einen Nachnamen haben den es keine 150x auf der Welt gibt und davon nur 20x in Deutschland und dann schon allein der erste Buchstabe vom Vorname ausreicht um einen totsicher zu identifizieren, gibt man sich ein Pseudonym das bei der google Suche stürmische Bilder von der Südsee ausgibt hat doch was passendes zur Börsenlage 
Freitag, 19. November 2010 | 11:45 Uhr
Das mit den vermieteten Eigentumswohnungen als Steuersparmodell ganz ohne Eigenkapital kommt mir bekannt vor. Einige Freunde haben das gemacht in den neunziger Jahren.
Das Ergebnis in allen, nicht nur in einigen Fällen: Zeitweise mussten sie die Kreditraten aus ihrem Vermögen bestreiten, weil die Wohnungen leerstanden. Selbst wenn das Objekt vermietet war, lagen die monatlichen Mieteinnahmen unter den kalkulierten Werten. Es war ein laufender Zuschuss aus Einkommen oder Vermögen erforderlich, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Falls es Mietgarantien gab von einem Bauträger, ging der in die Insolvenz. Manche haben mit Verlust verkauft, um den Ärger loszuwerden. Andere haben die Wohnungen – in Leipzig und anderswo – bis heute. Sie beruhigen sich damit, dass es wenigstens eine gute soziale Tat war, günstigen, gut sanierten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ich freue mich natürlich, wenn das möglichst viele Leute machen. Wir wohnen zur Miete
Freitag, 19. November 2010 | 15:44 Uhr
Hi Tropensturm, danke für deine Ausführung! Dax ETF ? das ist ein Put das der Indizies Dax30 rapide steigt ? Weil in einer Inflation die Börsenwerte auch Automatisch mit hochfahren ?
Der hat aber auch eine Laufzeit der ETF und was passiert wen er abläuft ? ich kauf mir bald Bücher dazu, denn damit kannst du dich anscheinend absichern und ich denke je mehr Tools man kennt, desto besser… du verstehst die Börse sehr gut, freue mich wen du mir das an einem beispiel erklären könntest wie dort die Gewinne aussehen würden ?
Es werden noch Jahre vergehn bis ich aktiv handeln werde…
freundlicher gruss tom
Freitag, 19. November 2010 | 21:20 Uhr
@Tom: danke, aber zu viel des Lobes
Ich versuch mal einen ETF zu erklären, man möge mich berichtigen wenn ich wichtige Dinge auslasse, oder was falsches sage:
ETF heißt Exchange Traded Fund und bildet einen Index ab. Z.B. auf Aktien. Den Dax kennt glaub ich jeder. ETFs sind vielleicht das simpelste und deswegen vermutlich auch das einsteigerfreundlichste Investment an der Börse. Man kauft mit seinem Geld Anteile an einem ETF der z.B. den DAX abbildet und kauft so anteilig herunter gebrochen alle Werte die im DAX enthalten sind (so weit die Theorie, es gibt hier Abweichungen wie Swaps und dann können da z.B. japanische Werte oder Derivate drin sein im DAX ETF, weil die sich so ähnlich entwickeln… aber ich denke das geht jetzt zu weit und ich spreng das Blog). Ein ETF kann jederzeit gehandelt werden an der Börse und hat keine Laufzeitbeschränkung, wie z.B. Optionsscheine. Von den Optionsscheinen kommt auch der Begriff Put, das ist eine Spekulation auf einen fallenden Wert in einer bestimmten Zeit. Ist die Zeit abgelaufen, verfällt auch der Optionsschein. Optionsscheinhandel ist schon einen ganzen Zacken komplexer und da sollte man sich sorgfältig einlesen und mal mit Demodepots trocken üben bevor man dabei sein Geld verzockt nur weil man den Mechanismus nicht versteht. Demodepots sind sowieso eine gute Sache um einfach mal auszuprobieren ohne Geld in die Hand nehmen zu müssen.
Zur Inflation und DAX, prinzipiell kann man davon ausgehen wenn eine Volkswirtschaft gesund ist, entwickeln sich der Wert einer Firma mindestens so gut, dass sie im gleichen Maße wie die Inflation zulegt (eigentlich besser weil ja jede Firma wachsen will und Wachstum entsteht nur wenn man mehr verdient abzüglich der Inflation, sonst hält man nur die Marge vom Vorjahr, oder schrumpft gar). Eine einzelne Firma kann nun auch mal schlecht laufen und der Kurs fällt. Der ETF bietet dagegen eine Streuung, über die Konzerne im jeweiligen Index. Schwächelt einer, gleichen die anderen das aus, daher hat man eine gewisse Risikoabsicherung gegen einzelne Extrementwicklungen und hat sich praktisch gut gegen normale Inflation versichert. Dauerhaft schwache werte fliegen nach einer Zeit aus dem Index, was dann gleich eine Qualitätssicherung mit sich bringt. Leider wirkt dieses “Mitteln” natürlich auch in die andere Richtung und der ETF kann sich nicht besser entwickeln als der Index. Und der nächste Haken, Aktien schwanken. Wer schwache Nerven hat verkauft wenn der Index unten ist und kauft wenn eigentlich alles schon seinen Zenit überschritten hat. Auf lange Sicht betrachtet aber hat man eine dauerhafte Wertentwicklung, wobei man schon wieder über Betrachtungszeiträume streiten kann. Statistik lehrt uns um so größer die betrachtete Menge um so genauer das Ergebnis. Daher sollte man eine gewisse Abgeklärtheit mitbringen. Der Kurssturz von gestern, kann morgen schon wieder weit im Plus sein, wenn man darauf vertraut das Deutschland morgen eben nicht pleite ist und die Wirtschaft implodiert. Man kann aber auch anderer Meinung sein und sich dann was anderes suchen.
Zu den Indizes: Es gibt sehr viele und manche sind qualitativ besser als andere, z.B. der EuroStoxx50 halte ich persönlich für einen nicht ganz so guten Index, weil dort Finanzwerte dominieren (20% Banken, 10% Versicherungen) und Industrie unterrepräsentiert ist (Stichwort: Klumpenrisiko). Wenn es eine generelle Finanzkrise wie jetzt gibt, schwächelt dieser Index einfach, weil ihn diese 30% einfach runterziehen und das bisschen Industrie im Index, diesen nicht stark unterstützen kann. Also ist bei der Auswahl eines ETFs, erst einmal ein guter Index auszuwählen der den eigenen Überzeugungen entspricht. Weiterhin ist es wichtig, ob er die Einzelwerte mitsamt ihren Dividenden abbildet, diese gibt er dann in Form von Ausschüttungen an den Anleger zurück, oder thesaurierend d.h. diese Dividenden reinvestierend in den ETF. Dabei hat man dann sogar theoretisch die Möglichkeit den Index zu überholen, sich also besser zu entwickeln, das gelingt sogar einigen ganz wenigen, aber es gibt hier den sogenannten Tracking Error der uns wieder auf den Boden zurück bringt. ETFs bilden zwar den Index ab, sind aber nicht perfekt, nicht jede ms im Computerhandel kann nachgebildet werden, also gibt es immer ein (kleines) hinterherlaufen vom ETF am Index (oder rumgetrickse mit den schon erwähnten Swaps). Die Folge ist, dass der ETF sich etwas anders entwickelt als der Index und das wird mit dem Tracking Error ausgedrückt, um so höher, um so schlechter die ETF Qualität vom jeweiligen Anbieter (ja das kann sogar soweit gehen, das der ETF auf langer Sicht vom Index abgehängt wird … wiederum eher ein Ausnahmefall)
Ein großer Vorteil vom ETF sind die so niedrigen Gebühren (die man aber auch mal zwischen den einzelnen Anbietern vergleichen sollte). Auch kann man problemlos damit ausländische Werte kaufen. Sonst hat man beim Einzelwertekauf im Ausland mit Dingen wie z.B. ausländische Quellensteuer zu kämpfen, usw. Viele Depotbanken bieten Sparpläne auf ETFs an, damit kann man sich schon mit kleinen Beträgen schnell was aufbauen (solange man fokussiert bleibt, große, wenige Sparbeträge sind effektiver, als viele kleine). ETFs sind in den USA schon seit den 70er sehr beliebt, weil günstig, weil der Wert leicht nach zu verfolgen ist (DAX ist doch fast in jeder Hauptnachrichtensendung), weil kein Manager dazwischen aktiv rumfummelt und weil gesichert gegen Pleite des Emittenten (ok, da gibt es einen Haken bei swapbasierten ETFs, aber das ist eher was zum “heißreden”). Es ist schon ein schönes simples Produkt, mit überschaubaren Risiko, sofern man den Index versteht der da abgebildet wird. Egal ob Brasilien oder Deutschland … die großen Märkte sind momentan in einer Lage wo nicht ein unerwarteter Totalausfall zu befürchten ist.
Samstag, 20. November 2010 | 14:11 Uhr
danke
wen du nicht mehr magst einem hungrigen fish Möglichkeiten zu erklären, dann versteh ich das vollstens!
Du hast vermerkt das im EuroStoxx50 30%(Banken/Versicherungen) sind, in Zeiten des Aufschwungs wären also Konjunkturabhänige Titel die zu einem kleineren Index gebündelt werden (5-8 Titel,wieder thema Risiko Streuung) interessant ?
Könnte man also ETF auf selber ausgesuchte Titel erstellen und somit einen eigenen Index erstellen, oder gründet man mit diesem Verfahren einen Fund ?
mfg tom
Samstag, 20. November 2010 | 16:07 Uhr
@Tom: bei 5 Titeln wär man schon wieder bei 20% Risikoanteil pro Titel, eine gute Streuung bei einem ETF sieht für mich anders aus. Bei 5 – 8 Titeln kann man diese dann auch gleich gezielt kaufen an der Börse. Es gibt Branchen ETFs damit kann man auf bestimmte Sektoren gezielt setzen, aber man sollte sich im klaren sein, dass man dann schon anfängt riskanter zu werden. Ich halte nur ETFs für sinnvoll wenn Sie einen breiten Markt abbilden, um so mikroskopischer das Ganze wird, um so schlechter halte ich einen ETF (das mag eine persönliche Einschätzung sein, aber ich würde dann lieber auf Einzelwerte setzen). Die Sicherheit eines guten ETFs ist ja gerade, dass er einen ganzen Markt abbildet mit vielen verschiedenen Branchen und so das Risiko verteilt schultert. Einen eigenen ETF kann man leider nicht machen als Privatperson… aber diverse Institutionen fangen schon an Fantasieindexe zu erzeugen und darauf ETFs auszugeben. Das ist dann einfach nur noch voll daneben, auch wenn ich ETFs sehr schätze.
Samstag, 20. November 2010 | 19:23 Uhr
@Tropensturm =) auf der Suche nach detailierten “Tracking Error” informationen (abweichungen minim..) bin ich auf Knock Out Zerifikate gestossen, langsamm versteh ich was Ihr Experten mit Hebeln meint… gefallen mir viel lieber als Futures. Vorallem die formulierung des bewust höchst risikofreudigen Spekulaten
in Kombination von ner Stop Loss Order krieg das richtig Farbe für mein Geschmack, aber ich bleib dabei, ich tast mich da langsamm vor, aber ich lesse viel und in paar Tagen hab ich endlich ne anstätige Internetleitung dann gehts los.. schönes Wocheende Sturm 
Sonntag, 21. November 2010 | 20:11 Uhr
@Tom
ja Du wirst dann bei den KO auch bemerken, dass der Hebel in beide Richtungen wirkt.Wenn Du also einen großen Hebel wählst, wird es schwierig mit dem SL, denn ein enger SL ist schnell erreicht und Du hast dann verkauft und dann kommt die Erholung. Nimmst Du aber einen großzügigen SL bist Du trotz SL ganz schnell viel Kohle los. Eigentlich finde ich die Dinger auch ganz gut, aber hab auch schon richtig Kohle verloren, Stichwort 6.Mai!!
Montag, 22. November 2010 | 01:49 Uhr
@Gordon
Der Algorithmen-Day.. bleibt ein fader Beigeschmack was man mit 4,1 Milliarden anrichten kann.
Gib es dieses Produkt ?Dow Jones Knock Out Zertifikat & Stop Loss
oder sind das dann ETF Dow Jones mit SL ?
Montag, 22. November 2010 | 16:11 Uhr
Ich möchte nochmal eine Lanze für die ETFs brechen.
Tropensturm hat das ja schon sehr schön und ausführlich erklärt.
Der große Vorteil gegenüber den Optionsscheinen und Zertifikaten ist -neben den deutlich geringeren Kosten- aber auch der Wegfall des Emittentenrisikos.
D.h. geht der Herausgeber des Etfs pleite bleibt der Fond, den diese Firma für dich verwaltet, als sog. Sondervermögen unangetastet. Dies ist bei Zertifikaten nicht der Fall!
Allerdings darf man auch nicht blind jeden Fond kaufen, der den Namen Etf trägt. Die Herausgeber führen mit immer neuen aufwändigen Konstruktionen die grundlegende Idee des kostengünstigen und breit diversifizierten Investments teilweise schon wieder ad absurdum.
Als grundlegendes Investment würde ich einen ETF auf den Stoxx600 empfehlen.
Dienstag, 30. November 2010 | 11:42 Uhr
@ B.: thanx for the blog!
zu Immobilien / Demographie:
Zur Arterhaltung braucht es unter uns Säugern bekanntlich ca. 2,1 Kinder pro Frau.
Die dt. Frau zählt rd. 50 Lenze.
`Reproduktionsfähig´ bleibt also 1/4 der dt. Bevölkerung.
(`Die Wirtschaft´ scheint nicht wirklich überzeugt dass ein Einkommen für 6 reichen sollte.)
Die Wanderungsbilanz (aus dt. Sicht) ist negativ, besonders beim `arbeitsfähigem´ Teil.
also Immo nur wenn WIRKLICH erstklassig (oder billig selbestgenutzt)
Dienstag, 30. November 2010 | 14:07 Uhr
denn wer soll denn (ohne Inflation), die Renten bezahlen??
Montag, 13. Dezember 2010 | 07:58 Uhr
Sehr geehrter Herr Best,
herzlichen Glückwunsch, ein Artikel wie dieser war längst überfällig. Gerade hier in München werden für seelenlose Geschosswohnungen in Wohnblocks im Stile sozialen Wohnungsbaus regelrechte Fantasiepreise verlangt. Nicht zu unrecht zitierte das Capital Magazin kürzlich einen Münchner Makler mit den Worten, dass die jetzigen Käufer keine reele Chance hätten, den jetzigen Kaufpreis jemals wieder bei einem Verkauf zu erzielen.
http://immo-watch.blogspot.com/
beste Grüsse